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　　毛利率显著上升。2017年上半年，公司总收入同比小幅增长1.2%至186亿元，低于我们预期值约7%，主要原因在于交付节奏问题。但同期结算毛利率大幅超预期，达到36.5%，相比去年同期为27.9%，并推动核心净利润同比增长18%至28.4亿元。相比我们全年预测值，公司今年上半年的收入和核心净利的完成率分别为28%和30%。根据公司披露，今年上半年竣工物业总建筑面积达220万平米，全年竣工面积为750万平米，相比年初披露的全年竣工面积690万平米上调约9%，同比增长30%。资产负债表稳健。截至今年6月末，公司手持现金227亿元，较去年底增加53亿元，同期总有息负债规模增长117亿元至696亿元，由此，净负债规模小幅增长64亿元至469亿元，推动净负债率从2016年末的54%小幅上升2个百分点至2017年中的56%，但相比2016年中的63%，下降了约7个百分点。此外，公司平均借贷成本延续下行趋势，从2012年的6.72%、2013年的6.58%、2014年的6.4%、2015年的5.74%、2016年的5.5%进一步降低至2017年上半年的4.70%。

　　强劲销售与积极拿地。继2016年实现合约销售规模同比增长62%（相比同期板块平均增速为44%），公司于2017年上半年实现销售规模创新高，达930亿元，同比增速高达140%（相比同期板块平均增速为56%）。公司管理层在中期业绩会上，将其2017年全年合约销售目标从1100亿元（同比增长25%）上调36%至1500亿元（同比增长70%），我们预计公司能够完成该目标，这意味着今年下半年销售规模相比去年同期高基数，同比增速将达15%。伴随着强劲的销售表现，公司于今年上半年共计支出410亿元获取40个新项目，新增权益土储建筑面积达650万平米，并首次进入5个城市，包括香港、深圳、合肥、福州和保定，令其覆盖城市扩大至31个，总权益土储建筑面积达3700万平米，平均土地成本为4845元/平米。

　　投资物业稳步发展。今年上半年，公司来自投资物业的租金收入同比增长28.8%至11.37亿元，其中来自商场的租金收入同比增长28.4%至11.34亿元，新业务长租公寓–冠寓贡献租金收入320万元。截至今年6月末，公司已开业投资性物业面积达200万平米，整体出租率达94.7%，另有10个商场在建，总在建面积超过100万平米，预计将于2019年底前陆续开业。长租公寓业务方面，在目前进入7个城市、运营10个项目的基础上，公司计划将于年内合计开业1.5万间，预计到2020年公寓租金收入超过20亿元。

　　维持增持评级。我们维持公司2-017-2019年每股核心净利预测值为1.60元（同比增长20%）、1.94元（同比增长21%）和2.33元（同比增长20%），并考虑到公司于6月之后继续新增土储，将其每股净资产值从22.0港元上调至22.8港元。基于公司稳健的资产负债表及清晰明确的长期发展战略，我们将其目标净资产值折价从15%收窄至10%，并得到新目标价为20.52港元。考虑到目前股价较新目标价存在约11%的上行空间，我们维持